“第二套房贷”有松动迹象 房价大跌条件不具备


据新华社上海3月16日电 新房开始优惠大甩卖了？开发商熬不住打折换促销了？不，这只是城外的策略、城里的期盼。“上海之春”房展会上的最新信息显示，折扣很小很微弱，并且限于城市外围的楼盘，中心城区房价依然很高很坚挺，打折还没有“进城”。

“阳春三月”迹象显现


走访在房展会上，各楼盘不同的“表情”让人强烈地感受到当下流行的某种楼市“定律”：促销热度与楼盘至中心城区的距离成反比，房价折扣与距离成正比。



与房展会上的情形相映照，进入3月份以来，上海新房成交量开始从2月份的谷底回升。非唯上海，北京、广东的楼市成交量也开始呈现出“阳春三月”的迹象。


房价大跌条件不具备


“上海之春”房展会上依然火热的场面、纯粹是技巧层面的策略性促销，以及近来各地攀升的成交量，依稀透露出以下信号：


其一，目前房价出现大的降幅条件并不具备。从需求看，今年中央用于廉租房建设的资金为68亿元，就算地方拿2∶1配套资金，全国廉租房投资不过200多亿元，尚属杯水车薪，根本不会对商品房市场构成冲击。大量的刚性需求在观望无果之后仍会回到商品房市场。从成本看，土地流标现象不会长久，地价仍将维持在高位。因为目前土地出让收入仍是地方主要财源，这一点没有改观，地价就不会大落———地方政府通过调节土地出让规模、节奏就可以轻而易举地控制地价。


其二，住房保障比房价“拐点”更值得期待。这对于中低收入群体是如此，对于高收入者也是如此，对于国民经济而言更应如此。九部委联合下发《廉租住房保障办法》以及《廉租住房保障资金管理办法》出台已有时日，中央已明确要求地方必须从土地出让金中拿出10%用于住房保障体系建设，2008年中央财政用于全国廉租房建设的资金也已公布，现在的问题是，地方还鲜有动作。


此外，已有媒体报道，上海市场出现第二套房贷款政策松动现象。一些银行因为2月份房贷锐减，开始对还清第一套房按揭贷款再购买第二套房的按揭客户，给予第一套房同等优惠利率。业内人士认为，如果银行信贷向楼市开闸，消费者当前的持币观望将会迅速变成入市行动，供需矛盾又可能加剧，那会导致楼市再热。


被视为上海楼市风向标的“上海之春”房展会，截至昨日已经在上海展览中心举办了3天。早报记者连续跟踪报道3天后发现，由于此次房展会人气上升，部分楼盘在展会期间见势涨价。
房展会人气上升 部分楼盘见势涨价


昨日，早报记者在房展现场看到，与去年年底在同一地点举办的房展会相比，今年的人气明显回升。而且本次房展会真正想淘房的购房者不在少数。


“这次房展会很想挑到一套房子。可惜看得上的买不起，买得起的又看不上。不过，无论如何，我们在半年内一定要买到一套房子。”一对年轻情侣说。


一些推出优惠促销活动的参展楼盘卖得不错。以南汇区楼盘艺泰安邦为例，该楼盘在房展会第一天推出10套特价房，每套优惠1万元至3万元不等。截至昨日下午3时，10套特价房已被预定出5套。


参展楼盘见势涨价


房展会人气回升，也提高了开发商的信心。早报记者连续采访房展会3天后发现，很多楼盘在展会期间就已经调高了报价。


在房展会第一天，中远两湾城四期璀璨天成对外报价为22500元/平方米。昨日，当早报记者再向该项目售楼人员咨询时发现，报价已经涨至23000元/平方米。


在房展会前一周，早报记者曾以普通购房者身份向该项目售楼处咨询该项目价格。售楼处工作人员当时称，璀璨天成最低售价已经低到21000元/平方米。


同样在展会期间涨价的还有位于浦东的别墅项目九间堂，早报记者在房展会第一天咨询时，该项目报价为10000－11000万元/平方米。昨日，早报记者再次咨询时发现，报价已经涨至11000－12000元/平方米。


房价或再现报复性上涨


佑威房地产研究中心分析师薛建雄昨日在接受记者采访时表示，去年上半年，房价上涨过快，购买力同时被透支。去年下半年，受政策影响，购买力严重下降。但从长期来看，房价还是有很大的上涨压力，毕竟经济在加快发展，人民币也在升值。目前，金融政策才是决定房地产市场走向的最重要因素。一旦银根出现松动，刚性需求累积后爆发，楼市还是有可能出现去年上半年那样的报复性上涨。
上周沪新房价格大多报涨 均价突破12000元/平米


上周（3月7日-3月13日）上海商品住宅（指一手住宅剔除配套动迁房，下同）成交均价较前一周大涨11.58%，突破12000元/平方米大关，达到12604元/平方米。佑威房地产研究中心昨日发布的报告显示，造成上周均价大幅上涨的原因是高档房和别墅成交量大增，推动楼市量价齐升。


佑威房地产研究中心在监控中还发现，在楼市尚未走出低迷之际，上周的新推住宅房源却纷纷提高报价。从开发商的强势推盘来看，各楼盘依然看好后市，上海房价面临较大的上涨压力。


高档房升温助推房价


佑威房地产研究中心的数据显示，上周全市商品住宅成交量环比上升了14.88%，共成交1454套房源17.14万平方米。前一周推盘上市的海上名邸和汤臣湖庭花园在上周均取得较好的市场反应，前者售出80套公寓房源1.06万平方米，是全市惟一成交量在1万平方米以上的商品住宅项目，均价为20389元/平方米。汤臣湖庭花园则是上周别墅成交行情量价齐升的代表，该案售出13栋别墅共约4343平方米，均价为36817元/平方米。


此外，兰乔圣菲、天马花苑、南郊别墅、南郊名墅等高端别墅上周都成交了3栋以上。这也使得上周成交均价在2万元以上/平方米的别墅成交量达到37栋，比前一周增加了23栋。


佑威房地产研究中心分析师表示，进入3月，上海高档住宅和别墅市场行情开始升温，并带动全市商品住宅均价逐步走出低谷。


今年3月前13天，上海共成交别墅4.18万平方米，均价为21056元/平方米。目前3月上海的别墅成交量比整个2月的成交量增长了28.9%，均价也上升了34.2%。


个别新房源涨价55.6%


在新房供应方面，上周全市共有14.66万平方米商品住宅房源上市。这些住宅推盘项目基本上都提高了房源报价。佑威房地产研究中心的报道称，如果这些房源上市能够被市场接受，上海房价再度上扬便难以避免。


上周推盘量较大的5个项目中（剔除一个只推出1套公寓的项目），有4个项目的房源报价都有不同程度上升，其中长宁的金色贝拉维价格上涨最为猛烈。该案上周推出132套房源1.85万平方米，报价为3.5万元/平方米，较去年4月上涨了55.6%。浦江一品漫城推出306套房源2.90万平方米，报价1.5万元/平方米，较去年11月底上涨了25%。


上周惟一一个首次面市新盘为七宝的惠明苑，该案上市627套房源7.43万平方米，报价1.28万元/平方米。这也是上周惟一低开的楼盘，推盘量巨大或许是该项目选择低开的主要原因。3月至今，七宝几个主要的在售项目皇都花园、东碧林湾、东方花园的均价均在1.6万元左右/平方米。
广州第二批限价房开售杜绝“一口价”成交九成


15日上午9时30分，万科新里程开售，这是广州第二个开始销售的“限价房”项目。


跟此前销售的保利西子湾“一口价”销售相比，万科新里程选择了灵活的定价方式：即最佳单元和最差单元的单价上相差约400元/平方米。最终，万科新里程开盘当天销售460套，成交约占九成。


万科新里程位于广州开发区，有限价房514套。今年春节期间，第一个销售的限价房保利西子湾200多套房因为户型朝向不佳而遭受弃购的事实，给万科新里程的销售带来一定压力。因为有买家抱怨，户型、朝向之间相差很远，全部“一口价”的定价模式不尽合理。


因此，万科在限价房的销售策略制定上，明显汲取了第一个项目的经验教训，放弃“一口价”定价模式。据悉，万科新里程的514套房中，价格最高的6000元/平方米，最低单价5599元/平方米，两者之间相差了400元/平方米。


灵活的定价为其销售增加了不少筹码。在2月底的认购中，万科新里程网上申购并不热烈，只有约1500人参与申购。这与西子湾8000多人申购800套房的盛况比较起来，着实冷清不少。但是从15日的销售情况看，一日销售九成的业绩好于西子湾。


有业内人士分析，万科成熟的营销手法，为此次限价房的销售加分不少，因为灵活定价让其避免了大量“弃购”的发生。同时，这跟目前广州楼市持续低迷有关，买家的观望让开发商不得不采取让步的姿态来促进产品销售。该人士认为，既然商品房都能降价，限价房也应该在价格上更加灵活。


今年，广州还将有多个限价房相继推向市场，但是，随着商品房价格的下降，购买条件颇为苛刻的限价房销售日益呈现出压力。


广州市国土房管局日前公布的统计数据显示，1月新建商品住宅交易登记面积为34.95万平方米，与去年12月份成交量42.88万平方米比较也相对萎缩，环比下降了18.4%。而以往广州一手住房的正常交易量在70~80万平方米之间。


限价房的主管单位广州市国土房管局对此显然已有了预见。该局有关官员透露，今后限价房的申购条件会调整，其中首次置业条件和户籍限制可能放宽。而且，调整的时间不一定会拖到2009年，今年就存在这种可能性。值得关注的是，已购房改房的广州市民也许将具备申购限价房的资格。据统计，广州市户籍人口享受过房改房的大概有64万户。
广州首个限价房项目二次发售终告罄

记者从广州有关部门获悉，昨日，广州首个限价房项目——保利西子湾进入第二轮发售，最高限价不变仍为6500元／平方米，当天约有近千名购房者前来洽购。截至下午，剩余的216套限价房全部售出。


资料显示，保利西子湾项目首期共推出843套限价房。2月中旬，销售一天未能全部售出，因此在昨天选择了继续销售。


此前，面对有关争议，广州房管局修改了广州今年将要推出的限价房的面积数据，从最初向媒体宣传的178万平方米，减少到150万平方米左右，合共10个楼盘项目。