房价，我行我素，越调控越涨

　　有人对07年上半年的楼市情况做了形象的总结：我行我素 涛声依旧。

　　据发改委消息，国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.0%，涨幅与上月持平；二手住房销售价格同比上涨7.8%，环比上涨1.0%。

　　国家不断进行调控，但楼市涨势依然我行我素，社会上百姓呼声依然是涛声依旧。以笔者所在城市长春为例，长春目前新商品房的均价在3000到4000元人民币，二手房的价格也随着水涨船高，这个价格是普通老百姓根本承受不起的。

　　老百姓曾寄希望于小户型，经济适用房或是廉租房，这也是国家宏观调控解决中低收入人群的住房问题的思路。占城镇人口八成的普通百姓住房问题如何解决，是民生工程的重头戏。

　　国家宏观调控的思路是“靠两条腿走路”来解决中低收入人群的住房问题：一方面鼓励开发商建设中小套型的商品房，也就是所谓的“小户型”，通过降低购房成本来满足一部分人的需求，另一方面则是要求地方政府建设经济适用房、廉租房等政策性住房，通过“以租代售”等方式保障社会的需要。而现在的情况却是，虽然两条“腿”都在向前迈进，但小户型，经济适用房的开发力度明显不足，廉租房，八成百姓没“资格”。三种住房成了大多数百姓的“天方夜谭”。 

小户型，没有想象的那么美

　　投资完成比例不足2成

　　大的房子买不起，小户型本是个好的选择，国家也有相应的政策支持。2006年6月1日起，新建住房有70%都应该是90平方米以下的小户型，此所谓“70/90”。这一政策的出台，寄希望于通过调整住房面积的构成，调控由所谓“大户型泛滥带来的高房价”。但时隔一年，这一政策的实施实际上并没有达到预期效果。

　　据发改委报告显示，今年1－6月全国房地产开发完成投资同比增长28.5％，其中住宅完成投资同比增长30.8％，但90平方米以下住房完成投资只占投资总量的19.5％。

　　在住宅投资增长加快的同时，小户型投资完成的比例却仍不足二成，与政策规定的70％仍有很大的差距。

　　对此中房指数研究院华东分院副院长陈晟认为，现今整个市场呈现出的二元结构导致出现相应的矛盾，对于政策规定的90平方米以下户型，随着政府各相关部门对于土地、捂盘等方面的严查，第三季度比例会逐渐上升。

　　明卖小户型，实为大户型

　　还有很多地方出现了“明卖小户型，实为大户型”的情况，即开发商把两套小户型捆绑销售，中间用假墙间隔，实质上卖的还是“大户型”。 一位房地产专家分析，大量建设小户型让房子套数增多，由于每套房子都要有独立的配套设施，也就意味着配套设备多了，增加的建筑材料也会加大开发成本。所以就有开发商想出了这样的“对策”，“明着卖小户型，实为大户型”。

　　“70/90”政策的想法是好的，即中低收入家庭买不起大户型，如果加大市场中中小户型的比例，中低收入家庭就可以买得起房了。但是，在土地价格上涨、资本集团追逐利益最大、老百姓恐慌性抢房的情况下，小户型的政策并没有解决大众住房的根本问题，小户型这条路，多数老百姓是走不通了。 

经济适用房，可望而不可及

　　经济适用房，本来是国家提供给中低收入者优惠购房机会的一项政策。如果能够购买到一套经济适用房，一下子可以节省几万元，对于工薪阶层绝非小补。但经济适用房让无数翘首期望买得经济适用房的老百姓失望了。

　　建设比例小

　　据发改委公布的数据，今年1-6月，经济适用住房完成投资占住宅完成投资的4.2%，在北京做的一项调查中，有80.48%的用户表示有购买经济适用房的计划。这一比例明显高过了经济适用房项目在北京房地产市场所占有的份额。因其价格大大低于普通商品房，就必然产生空前旺盛的市场需求。北京的经济适用房楼盘出现了万人排队，一号难求的局面，也正是这种巨大供需落差所导致的必然结果。

　　价格经济，户型不“经济”

　　令人惋惜的是，一些低收入中签户虽然幸运地得到了排号的“通行证”，却不得不因为“囊中羞涩”而忍痛弃购。据报道，在南昌市今年首批200套经济适用住房进入购房阶段后，却有13户中签者放弃购买。无独有偶，在武汉、大连等地，也不同程度地出现了低收入中签者放弃辛辛苦苦等来的经济适用房的现象。

　　原因是虽然很多地方推出经济适用房的单价的确“经济”，通常在所在地段周围房价的一半左右，但住房的户型却不“经济”。大户型的住房占总住房的绝大多数比例，这样一套房子的价格对普通老百姓来说，就是天价。让老百姓无奈放弃。

　　富人买走了经济适用房

　　而与万人排号买经济适用房相对应的则是已售经济适用房的高出租率和高空置率。


　　REICO工作室曾推出一项调查，该调查是基于2005年北京、太原、西安三地的数据研究。调查人员称，高达48%的经济适用房被用于出租。普通商品房用于出租的比例，仅仅有20.55%。另有数据显示，北京市昌平区的回龙观、天通苑两大经济适用房社区内，房屋出租率竟已占到全区租赁交易总量的78.8%。


　　如此高的经济适用房出租率所告诉我们的是这样的现实：富裕的有产者、拥有住房的多房户，买走了超过一半的经济适用房，经济适用房成为中国富裕的有产者谋利的工具。


　　经济适用房政策的根本目的是政府提供低价住房，以解决中低收入家庭的住房问题。投入经济适用房的政府补贴来自于土地出让金和政府应收的税费。北京市计划在2008年以前修建的经济适用房800万平方米。如果每一平方米的经济适用房比商品房便宜1000元，那末政府用补贴形式投入经济适用房的资源就有80亿元。如果考虑到全国，恐怕以补贴方式投入经济适用房的资源超过1000亿元。这些资源原本属于全体人民，可是却被稀里糊涂地送给了一部分中等收入家庭。甚至是有门路，有关系的富有阶层。低收入家庭仍然买不起经济适用房。也就是说，99%以上的老百姓享受不到经济适用房的好处。


　　此种南辕北辙的结果，是建设经济适用房的初衷吗？经济适用房现存问题众多，“富人买走了经济房”是其中最受关注的一项。网络调查中认同此项的用户达到46.38%，高于其他选项一倍以上。可见经济适用房政策的实际受益群体与这项政策制定时的初衷出现了明显的背离。在“大奔宝马买经济房”现象的背后，正是利益和特权让“居者有其屋”这个美丽的口号发生了质变。


　　如此看来中国现行的经济适用房政策并不成功，经济适用房这条路，老百姓也走不通了。 

廉租房，八成百姓没“资格”

　　廉租房的特定服务对象： 占城市人口5%的“最低收入者”


　　和一般无房、缺房的普通居民对廉租住房的“热忱期望”不同，国家对廉租住房供应的特定对象，在“红头文件”上有着极其严格的规定。


　　早在1998年7月3日由国务院发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中就明确规定：“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”


　　这就是说，廉租住房只供应给城市中的“最低收入群体”。至今这一“政府规定”在公开的材料中也未见任何变化。相反，在2003年由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中，又进一步把“低收入者”和“最低收入者”在住房供应上做了非常明确的“不同政策区分”，这就是连“低收入者”也不能享受廉租房，只能去买经济适用房。这样就进一步把廉租住房的供应对象框在了“最低收入者”的范围内。


　　而按照一个“约定俗成”的比例，城镇中最低收入者的比例占总人口的5%左右。也就是说，就算今年廉租房的工作全部落实，解决的也就是这5%人的住房，占城镇人口八成的普通百姓住房问题还是没有解决。

　　廉租房，也成了普通百姓的“天方夜谭”

　　这样本应该是价廉物美的小户型、经济适用房、廉租房，却成了多数老百姓可望而不可及的“天方夜谭”。老百姓就只能无奈的跟着开发商屁股后面，在价格高昂且节节攀升的房地产市场上挤来挤去。