日前，记者从有关方面获悉，郑州投资型购房需求在下降，商品房销售量、小户型销售量、二手房销售量等与历史可比情况相比均有所下降，综合各方面情况来看，楼市投资热潮有冷静趋势，市场开始理性回归。

　　投资型购房减少　　

　　４月２日，人行郑州中心支行公布了今年一季度郑州市城镇储户问卷调查结果，这也是该行首次公布这一调查结果，此次问卷涉及４００名郑州市储户。

　　调查结果显示，在当前物价和利率水平下，选择更多储蓄的居民较以往进一步减少，居民投资热情持续走高，但购房需求减弱。

　　调查还显示，居民投资股票和基金的热情继续高涨。从拥有的主要金融资产来看，选择主要拥有股票和基金的居民占比为２１．２５％，较以往有大幅增长。与此相反，居民购房需求却在减弱，选择第二季度准备购买住房的居民占比为２４．２５％，比上期减少６．２５个百分点。

　　而从３月份郑房指数的监测数据情况来看，２００７年３月，商品房预售面积环比下降２７．９５％，其中住宅下降２７．６３％，非住宅下降３．４３％。据深圳市星彦地产顾问有限公司郑州分公司市场研究部经理郭欣华分析说，从开发商角度来看，这一数据表明，开发商开发速度和节奏有放缓趋势，可能有两方面原因：一是国家“紧缩银根”，开发商资金遇到一定困难，一些中小开发商因为资金问题，减小了开发规模，放缓了开发速度；另一方面，开发商对市场预期并不乐观，对市场缺乏信心，对楼盘将来的销售情况有所担忧，这也从另一方面证实了市场购买热情有所下降。

　　从郑州市商品房销售情况来看，２００７年３月，郑州市商品房销售５５８６套，与去年同期相比，下降了３．１９％；销售面积６４．３２万平方米，同比基本持平。

　　郭欣华分析认为，商品房市场一改往日高速增长的势头，开始减缓或下降增长速度。从３月份成交情况的平均套型面积来看，平均户型面积达１１５平方米／套，增大趋势明显，这在一定程度上说明，小户型的销售量在减小。在郑州，购买小户型的人群以投资者居多，小户型销量下降，表明投资购买人群在减小。

　　从二手房交易情况来看，３月份郑州市二手房成交１１２１套，同比下降１９．２９％，成交面积９．３万平方米，同比下降２０．０３％。有业内人士分析说，二手房的购买热情也在下降，一定程度上也表明中低端消费者的购房需求在下降。另外，３月份二手房成交均价为２２７８元／平方米，环比下降１．５％，可以看出，二手房购买需求下降的同时，二手房的抛售量也在增加，一些投资购房者可能是在抽离资金，投向其他方面。

　　一位炒房人的转身

　　郭先生曾是郑州的买房大户，在朋友圈里，他从不隐瞒自己的买房经历。

　　上世纪９０年代中后期，郭先生从美国归来，身边的一些台湾朋友为他支招：郑州房价会持续上涨，购房是一条很好的投资途径。

　　之后，郭先生因担心人民币贬值，就投资了房地产，从未来花园到大街小巷的商铺，他说，自己最少有百余套房子。

　　但是，记者在去年采访郭先生时，他说，从２００５年老“国八条”政策出台后，他就彻底放弃购买房产了，有的房产他会凑好时机出手。

　　他的理由是，不和国家政策较劲，囤房者日后会付出大的代价。他还说，物业税迟早会出台，在发达国家，富翁的孩子不能继承其遗产，就是因为大量的遗产税或者物业税，使孩子无法承受。成熟社会的标志应该是财富均衡，我们国家各项税收制度在完善，国家会通过税收逐步调剂财富，使贫富差距减小。

　　最近，记者再次见到郭先生时，他说，从放弃楼市之后，自己转入了基金市场，获得的收益不逊色于当年的房产市场。

　　无独有偶。最近，记者在一次房地产项目开盘时，询问了几位买房者，林先生的事例比较典型。

　　林先生有四十多岁，他曾购买过两套房，这次是看该项目的商业部分，但他说，这次自己是否出手，还不一定，一是现在的房价和铺价太高，高得难以出手；二是如果上市交易，各种税费价格太高，无利可图。

　　林先生说，现在人们都希望钱“生”钱，懂得了理财，前两年他买的那套房，现在来算，挣了十余万元，但是如果把这些买成基金，与今天所获相差无几。

　　消费者黄先生也说，房产已不是最佳投资目标。他认为，税收政策给中原楼市带来了很大的冲击，营业税、个人所得税、土地增值税、契税等税种的征收，导致投资者持有房屋的利润空间受到打压，而宏观调控正在持续施行，购房者对于房地产市场的未来心理预期并不是很好。

　股市、楼市是个跷跷板？

　　“近期国内沪深股市新开户人数记录，一再被刷新，股指屡创新高。沪深股市的日均资金交易量屡屡达到千亿元之巨。”河南中原房地产顾问有限公司副总经理冯建军分析说。

　　“虽然没有更多的数据显示，国内城镇居民的房产投资意愿及购房需求下降，但是作为目前国内城镇居民最多投资选择之一，股市开户与交易资金数量的持续攀升，可以判断房市资金增长在下降或是已经在流出，验证了一直以来大家普遍认为的，股市与楼市之间的跷跷板关系规律。”

　　不过，冯建军还说，统计信息显示，房价依然在上涨，但是涨幅确实已经减缓。如果现在就得出“城镇居民投资房产的热情已经下降”这样的结论为时过早。

　　郭欣华也认为，由于证券市场的良好发展趋势，部分投资者把资金撤离房地产市场，转入证券市场，投资类购房抛售量增大，购置量减小。从证券市场来看，２００６年证券市场几乎是全盘皆赢，收益率远高于房地产类投资。

　　所谓房产投资热情显示下降端倪，是相对于近年来不断升温的市场而言。近年来，不仅在房产投资与住房消费上，在社会经济生活其他许多方面，都经常出现扎堆跟风凑热闹的现象。看到房价一路攀升，自己身边的同事同学亲戚朋友买的房子升值，炒房子赚了钱，不少人就蜂拥而入，不管是自住还是投资，甚至是投机炒作，使得房地产市场需求不断放大，反过来促进房价进一步上扬。

　　他还说，从去年开始，股市开始持续升温，炒股又成为继住房、医疗和教育以外居民大众热议的话题。

　　房产投资不被鼓励

　　“在今年两会上，国家把整治房地产市场作为国家的首要目标，遏制房价上涨已成为各地政府的重要任务。”郭欣华说，“房价增长趋势有望得到遏制，许多投资购房者变得无利可图，投资购房需求减小；另一方面，一部分购房者预期将来房价上涨可能性减小，因怕价格上涨而购房的‘恐慌性购房需求’也在减小，促使市场总体需求量减小。”

　　冯建军也认为，显而易见，现阶段住房投资不是被鼓励的形式。

　　他说，历史地看，从长期收益及安全性、持续增长、收益的绝对值等多项指标看，房产投资仍是家庭资产保值增值的投资首选。由于宏观调控及房价的因素，这种投资的门槛在抬高。针对股价有这样一种说法：树木不会一直长到天上。

　　冯建军分析，虽然政府在不断增加公共开支，强化建立和完善社会保障体系，由于历史欠账太多以及不断暴露的社保监管缺失，使得城镇居民对今后完善有效的社会保障机制信心严重不足，导致城镇居民必须谋求自我保障意识不断被强化。

　　房价不断上涨，吸引了越来越多的人去买房，去投资房产，甚至去炒房。宏观调控了，税收压力增大，房产投资收益预期不断下降，恰逢股市火爆，则人们纷纷选择杀入股市，或者购买大量基金，一个新出现的现象是连一直广受欢迎的国债都开始受到冷落。

　　正如一位业内人士在博客中所说，诚如当年全民炒股时流行的一句话：连卖葱姜的老太太都关心行情了，股市也就到顶了。买房也是如此。

　　如果说２００６年是房地产宏观调控政策的制定元年，２００７年应该是政策执行年。调控还在继续，未来充满不少变数。政策的变动会对人们的投资行为产生收缩，而房价与租金的变动也会对投资的收益产生影响，对投资者来说，注意留意政策面和市场的变化，以静制动，才能做出正确的投资抉择。未来的市场无疑是在不断变化的，投资者需要摆正心态来应对未来的楼市。

　　“买房易卖房难”的情况有可能会出现，所以在购房前一定要做好规划，谨慎小心。